Udeblivelse af huslejebetaling

Af Selskabsadvokaterne

Som udlejer tildeles man retten til at hæve lejeforholdet, hvis lejeren misligholder sin pligt til at erlægge husleje eller andre påkrævede økonomiske ydelser, herunder for eksempel forbrugsudgifter. Skønt lejeforhold kan bringes til ophør af adskillige grunde - hvorom man kan læse yderligere her - udgør den udeblevne betaling uden tvivl den mest udbredte foranledning.

At bringe en lejeaftale til ophør grundet udebleven betaling betragtes endvidere som den enkleste og mest virkningsfulde fremgangsmåde til at afslutte en sådan aftale. Dette skyldes, at erhvervslejeloven fastsætter yderst klare og entydige bestemmelser herom, hvilket sikrer faste procedurer for udlejers håndtering af situationen.

Lejebetalingen er udeblevet - hvad er næste skridt?

Det initiale og afgørende skridt, du bør foretage dig, er at fastslå, hvorvidt lejeren har overskredet den seneste mulige frist for rettidig betaling. 

Normalt fremgår betalingsdatoen af lejepapirerne og er sædvanligvis bestemt til den første dag i hver måned.

Desuden styres indbetalingsfristen af erhvervslejelovens § 43, stk. 2, hvilket medfører, at lejers erlæggelse af beløbet anses for værende rettidig, såfremt den foretages senest tre arbejdsdage efter den fastsatte forfaldsdato. Som et resultat heraf kan officielle fridage (helligdage) potentielt forskyde tidsfristen for en rettidig betaling endnu mere.

Et illustrativt eksempel på udvidede betalingsfrister kan opstå i relation til påskeperioden. Såfremt påsken indtræffer på en måde, hvor Skærtorsdag falder på den første arbejdsdag i april, vil de aktuelle betalingsfrister blive forskudt på denne vis:

Den første dag, en torsdag, falder på Skærtorsdag

Den efterfølgende dag, fredag den anden, er Langfredag

Lørdag den tredje er en del af weekenden

Søndag den fjerde udgør ligeledes en weekenddag

Mandag den femte er Anden Påskedag

Tirsdag den sjette markerer den første hverdag (ekskl. lørdag eller grundlovsdag), som fungerer som forfaldsdag

Onsdag den syvende er den første arbejdsdag efter forfaldsdatoen

Torsdag den ottende er den anden arbejdsdag efter forfaldsdatoen

Fredag den niende, som er den tredje arbejdsdag efter forfaldsdatoen, markerer den sidste mulige dato for rettidig betaling

Lørdag den tiende - dette er den tidligst mulige dato for at udsende et påkrav.

Hvis du fremsender et betalingspåkrav til lejeren for tidligt, mister dette sin gyldighed, hvorfor du vil være nødsaget til at udstede et nyt.

Hvilket indhold bør et påkrav have?

Bestemmelserne vedrørende påkrav om leje er specificeret i erhvervslejelovens § 69, stk. 3. Det oplyses hermed, at et påkrav kun er retsgyldigt, såfremt det er afsendt efter den endelige frist for rettidig betaling. Tidsrammen for indbetaling af den udestående leje skal udgøre minimum tre døgn fra det tidspunkt, hvor lejeren har modtaget påkravet.

Ydermere skal lejepåkravet klart og utvetydigt meddele, at lejeforholdet potentielt kan opsiges, såfremt den udestående leje ikke er indbetalt inden tidsfristens udløb.

Som et gebyr for påkravet er udlejeren berettiget til at opkræve et beløb på DKK 156 (svarende til 2020-niveau, som justeres årligt) samt et tillæg på to procent af det skyldige beløb, der overstiger DKK 1.000. Den samlede sum afrundes til det nærmeste hele kronebeløb.

Denne afgift er en obligatorisk økonomisk forpligtelse; som følge heraf kan lejeforholdet afbrydes, såfremt lejeren udelukkende indbetaler den udestående leje, men undlader at erlægge gebyret.

Hvorledes udarbejdes et gyldigt lejepåkrav?

Vi tilråder på det kraftigste, at du fremsender lejepåkravet både i form af en fysisk skrivelse og via elektronisk post (e-mail). Denne skrivelse bør afsendes som både et rekommanderet brev og som en almindelig postforsendelse med afleveringsattest - bemærk, at begge forsendelser bør sendes som quickbreve. 

Grunden til denne anbefaling er, at tidsfristen for påkravet først aktiveres fra den dato, hvor lejeren faktisk modtager skrivelsen.

Skulle du fremsende påkravet udelukkende med standardpost, vil skrivelsen dels have en længere leveringstid, og derudover vil du mangle dokumentation for, hvornår lejeren har modtaget påkravet - hvilket forhindrer dig i at fastlægge det præcise tidspunkt for udsendelse af en ophævelse af lejeforholdet.

Vi fraråder afsendelse af påkravet udelukkende via elektronisk post, da den nuværende retspraksis (inden for lov og ret) er uklar vedrørende, hvornår det anses for bevist, at en e-mail er kommet frem til modtageren.

Såfremt lejeren hverken bekræfter modtagelsen af skrivelsen eller befinder sig på lejemålets adresse, beregnes påkravsfristen fra den dato, hvor lejeren realistisk set kunne gøre sig bekendt med brevets indhold.

Såfremt skrivelsen deponeres til afhentning torsdag aften efter forretningstid i lejerens virksomhed, vil den gældende frist i så fald først starte fra fredag morgen. Er lejeren en virksomhedsejer, der ikke opererer i weekenderne, vil en skrivelse, der ankommer fredag efter lukketid, først kunne anerkendes som modtaget den efterfølgende mandag morgen.

Lejeren forbliver i restance - hvad er næste skridt?

Såfremt den fastsatte påkravsfrist er overskredet, og lejeren stadig ikke har erlagt huslejen, har du mulighed for at ophæve lejeforholdet. Opsigelsen bør sendes både via almindelig post og via elektronisk post, idet selve ophævelsen først træder i kraft, når den er modtaget af lejeren. Af denne grund er de tidligere anførte betragtninger ligeledes relevante for opsigelsesskrivelsen.

Der eksisterer ingen specifikke formelle krav til ophævelsesskrivelsen, men vi tilråder, at opsigelsen omfatter information om lejers manglende rettidige indbetaling, hvilket begrunder opsigelsen af lejeforholdet. Ydermere skal opsigelsen referere til den tidligere udsendte påkravsskrivelse samt erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 1.

I tilfælde af, at lejeren har erlagt betaling efter påkravsfristens udløb, men når at indbetale lejen, førend opsigelsesskrivelsen når frem til modtageren, anses ophævelsen for at være uden virkning (ugyldig). Af denne grund er det også i forbindelse med opsigelsesskrivelsen afgørende at kende den præcise ankomstdato for brevet hos lejeren.

Hvis opsigelsen er nået frem til lejeren, inden huslejen er betalt, er ophævelsen både gyldig og endelig. Lejeren vil efterfølgende yderst sjældent kunne undgå opsigelsen, og sagen vil derfor kunne fremmes i fogedretten, såfremt lejeren nægter at fraflytte frivilligt.

De gældende bestemmelser og den etablerede retspraksis vedrørende dette emne er ikke ligetil, hvorfor vi generelt tilråder, at du opsøger professionel rådgivning i tilfælde af udebleven betaling fra dine lejere.

Selskabsadvokaterne besidder en dyb specialisering inden for erhvervslejeret, hvilket omfatter aspekter relateret til opsigelse af erhvervslejekontrakter. De assisterer desuden løbende virksomheder med både håndteringen og den juridiske vurdering af opsigelsers gyldighed, herunder med formuleringen af både påkrav og ophævelsesskrivelser samt en grundig evaluering af lejers adgang til at gøre indsigelse og udarbejdelsen af de dertilhørende indsigelsesskrivelser.

Du er til enhver tid hjertelig velkommen til at rette henvendelse til Selskabsadvokaterne for en uforpligtende drøftelse af din virksomheds potentielle muligheder.